La suspensión de los lanzamientos en la ejecución hipotecaria1




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La suspensión de los lanzamientos en la ejecución hipotecaria1
Álvaro Núñez Iglesias

Catedrático de Derecho Civil

SUMARIO. 1. Introducción. 2. La medida. 3. El supuesto de hecho. 3.1. La deuda. 3.2. El proceso. 3.3. El bien hipotecado. 3.4. El adjudicatario. 3.5. El tiempo de la adjudicación. 3.6. La condición del deudor. 3.6.1. La vulnerabilidad. 3.6.2. Los supuestos de vulnerabilidad. 3.6.2.1. La familia numerosa. 3.6.2.2. La unidad familiar monoparental. 3.6.2.3. Las demás unidades familiares. 3.6.3. Las circunstancias de la especial vulnerabilidad. 4. El derecho concedido 4.1. La continuación en el uso de la vivienda a título de precario o de comodato. 4.2. Carácter forzoso del precario o del comodato. 4.3. Inconstitucionalidad. 5. El titular del derecho. 6. El gravado. 7. La solicitud. 8. La prueba. 9. La declaración responsable del deudor. 10. El plazo.
1. Introducción

Ante el lanzamiento de la vivienda, que es siempre un trance dramático2 que, en muchos casos, produce o precipita la marginación o exclusión social de los ocupantes, el legislador, con anterioridad a esta ley, ya se había mostrado “sensible” y había propiciado, en circunstancias extraordinarias y por tratarse de la vivienda habitual3, un aplazamiento del mismo; pero siempre, en supuestos de arrendamiento, no de hipoteca. Ha sido el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, y luego la Ley 1/2013, que comentamos, los que han venido a aplazar el lanzamiento, también en circunstancias extraordinarias (la crisis económica), pero sólo en la ejecución hipotecaria y no en el desahucio arrendaticio. Lo que resulta de algún modo paradójico si se tiene en cuenta que la mentada ley ha sido denominada “Antidesahucios”, siendo así que el desahucio es justamente un procedimiento para promover la terminación del arrendamiento, generalmente por falta de pago. Aunque lo de “antidesahucios” no es sólo un alias vulgar de la ley, sino una “idea” asumida por el propio legislador que, confundido y arrastrado por la opinión pública del momento, ha denominado, como ella, “desahucio” al lanzamiento.

A raíz de la Sentencia del Tribunal de Luxemburgo de 14 de marzo de 2013, aumentaron los pronunciamientos judiciales de suspensión del lanzamiento en la ejecución hipotecaria, pero por razón de la posible existencia de cláusula abusiva en el préstamo4, no por razón de necesidad de determinados deudores hipotecarios o de su unidad familiar, que es lo que justifica la suspensión que prevé la Ley 1/2013: por razón de riesgo de exclusión social.

2. La medida

La medida es idéntica a la adoptada por el Real Decreto-ley 27/20125, salvo en haberse elevado en ella de tres a cuatro o cinco veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), en los casos más graves de vulnerabilidad. En aquella norma el legislador trató, como en la que comentamos, de dar continuidad en el uso de la vivienda habitual a los deudores hipotecarios que no habían alcanzado el beneficio de la dación en pago del Real Decreto-ley 6/2012 y habían perdido su vivienda en la ejecución hipotecaria. Porque el derecho concedido por el Real Decreto-ley 6/2012 a continuar en el uso de la misma (en arrendamiento forzoso y con ayuda al pago de la renta) es un derecho vinculado a la dación en pago y no a la ejecución hipotecaria, aunque en este caso la vivienda haya sido adquirida igualmente por el acreedor o por una entidad a él vinculada (en la subasta sin postor o cuando el mejor postor ha sido el acreedor o la sociedad)6. No obstante, hay que reconocer que el Real Decreto-ley 6/2012 no se olvida del todo del deudor no beneficiado por la dación en pago y “lanzado” como consecuencia de ejecución hipotecaria, judicial o extrajudicial, pues si logra acceder al arrendamiento de otra vivienda, le permite acceder a una ayuda para el pago de la renta.

Como los citados reales decretos-ley y la Ley 1/2013 componen un conjunto normativo relativo a una misma materia: la pérdida de la vivienda habitual, conviene “refundir” en un solo esquema todas sus medidas:

1. Si es por aplicación de la dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas, el antiguo propietario puede permanecer durante dos años (a contar desde la dación) en la vivienda, en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación, y devengando durante dicho plazo, en caso de impago de la renta, un interés de demora del 10 por cien7. Además, puede obtener las ayudas de los artículos 38 y 39 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, para el pago de la renta cuando sus ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, determinados de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4.1 de dicho Real Decreto8.

2. Si es por ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial, cuando se produzca adjudicación al acreedor o a persona que actúe por su cuenta, el antiguo propietario puede permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda, puesto que se suspende el lanzamiento durante ese tiempo.

3. Si es por ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial, cuando se produzca adjudicación a un tercero y lanzamiento, el antiguo propietario que alquile otra vivienda puede recibir ayuda al arrendamiento en los términos establecidos en los artículos 38 y 39 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre9. Ahora bien, en este supuesto de ejecución y lanzamiento, cualquier deudor hipotecario que ahora “viva de alquiler” tiene derecho a estas ayudas, mientras que si se trata del deudor hipotecario que “vive de alquiler” en su antigua vivienda por haberla dado en pago, obviamente, no es cualquier deudor hipotecario. En efecto, cuando se trata del deudor que ha sido lanzado judicialmente de su vivienda habitual como consecuencia de ejecución (judicial o extrajudicial) hipotecaria, las ayudas se le conceden esté o no en el umbral de la exclusión. Por el contrario, cuando se trata del deudor que ha dado en pago su vivienda, sí ha de estar éste en el umbral de la exclusión, porque esta situación es requisito de aplicación del Código de Buenas Prácticas y de que haya podido llegar a la dación10.

La situación para la que no se ha contemplado ninguna medida de ayuda es el caso de pérdida de la vivienda habitual por ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial, cuando se produzca adjudicación a un tercero pero la entrega de la posesión sea voluntaria. Es un desgraciado lapsus discriminatorio cometido por un legislador precipitado, en marzo de 2012, al que han de sumarse los que resultan de la Ley 1/201311.

Y la discriminación más llamativa ―no la única― que resulta de este artículo 1 que comentamos es la que se produce entre el deudor hipotecario que ha alcanzado el beneficio de una dación en pago y el deudor contra el que se ha seguido el procedimiento de ejecución hasta la adjudicación al acreedor, pues, resultado en ambos casos la pérdida de la vivienda a favor del acreedor y la posibilidad de permanencia en el uso por parte del deudor, en el primero lo es a título oneroso y en el segundo, a título gratuito12. No obstante, hay que reconocer que, en cuanto al plazo, es mejor la situación del deudor que ha logrado la dación en pago que la del otro, pues el primero permanecerá por espacio de dos años a contar desde la dación, mientras que el segundo permanecerá, sea cual sea el momento de la adjudicación al acreedor, como máximo hasta el 15 de mayo de 2015.

La medida, excepcional y temporal, como dice el preámbulo, del aplazamiento del lanzamiento salva la situación de los deudores afectados hasta el 15 de mayo de 2015, pero no soluciona su problema de vivienda ni de deuda: el deudor, en la medida en que el remate no alcance a cubrir la totalidad de la deuda, sigue debiendo, aunque, ahora, sin garantía y sin patrimonio que pueda responder de la obligación.
3. El supuesto de hecho
Este artículo 1, que dice lo mismo que el Real Decreto-ley 27/201213, permite suspender el lanzamiento de la vivienda habitual del deudor que proceda de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial cuando aquélla se haya adjudicado al acreedor o a persona que actúe por su cuenta, siempre que el deudor sea persona especialmente vulnerable. Por diversos conceptos (la deuda, el proceso, el bien hipotecado, el adjudicatario, el tiempo de la adjudicación, etc.), la delimitación del supuesto hace restrictiva a esta medida protectora.
3.1. La deuda
La obligación garantizada con la vivienda objeto de la ejecución tiene que ser un préstamo o crédito concedido para la adquisición de la misma. Con esta limitación se dejan fuera de la medida las viviendas que, sufriendo ejecución, fueran garantía de una deuda de naturaleza empresarial o de una deuda ajena, normalmente la deuda de un hijo o de un familiar. Esta limitación no se compadece con el espíritu y finalidad de la norma, que es evitar que determinadas personas en situación de necesidad o, como se dice ahora, de vulnerabilidad, hayan de desalojar su hogar, debiendo ser indiferente el origen de la deuda.

También quedan fuera las obligaciones garantizadas con fianza o aval, aunque, por incumplimiento del fiador o avalista se haya podido embargar y subastar, en el correspondiente procedimiento, su vivienda.
3.2. El proceso

La medida sólo afecta a los procesos de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial. Quedan fuera, por tanto y aunque el bien afectado sea la vivienda habitual, los procesos de desahucio arrendaticio (por falta de pago de la renta, por ejemplo) o por precario, y los de ejecución de sentencia dictada en procedimiento declarativo o en procedimiento ejecutivo ordinario, puesto que el acreedor hipotecario, por el hecho de serlo, no pierde la posibilidad de exigir su crédito en esta clase de procedimientos. En todos ellos el demandado, si prospera la demanda, pierde la vivienda y queda expuesto al lanzamiento, pero no recibe los beneficios de esta norma. Por eso el acreedor podría evitar la suspensión del lanzamiento ejercitando otras acciones a través de las que obtener satisfacción.

Pero tampoco alcanza la medida a todos las formas de enajenación forzosa. En efecto, al limitarse los supuestos de enajenación y pérdida de la vivienda al de adjudicación, quedan excluidas las formas alternativas a la subasta: el convenio de realización entre ejecutante y ejecutado y la enajenación por persona o entidad especializada, acordada por el Juez a instancia del ejecutante o con su conformidad.

Igualmente, y aun dentro de la ejecución hipotecaria por medio de subasta, queda excluido el supuesto de adjudicación a un tercero, salvo que actúe por cuenta del acreedor.

Respecto de la exclusión de los lanzamientos por causa de desahucio arrendaticio, por falta de pago de la renta, por ejemplo, y a pesar de la discriminación que resulta entre deudor hipotecario y arrendatario, no vemos inconveniente en ella14. Es cierto que la situación actual de crisis económica no afecta sólo a los propietarios de vivienda, que no pueden devolver el préstamo hipotecario con el que la adquirieron, sino también a los arrendatarios de vivienda, que no pueden pagar la renta (incluso les afecta más15). Y también es cierto que, si bien las posibilidades que tiene un arrendatario son mayores que las de un deudor hipotecario, ya que puede más fácilmente pactar una nueva renta, modificar el contrato y conservar la vivienda16, habrá casos en los que no lo consiga o en los que no haya renta, por baja que sea, que pueda pagar. Pero admitir la posibilidad de mantener en el uso de la vivienda al arrendatario que no paga la renta, aunque sea en casos extremos, al igual que con respecto al deudor hipotecario, iría incondicionadamente contra arrendadores de cualquier clase, mientras que, en el caso del deudor hipotecario, va contra acreedores que son entidades financieras, a las que se les supone mayor capacidad de soportar “cargas sociales”. Sin embargo, y para paliar de alguna manera esta diferencia de trato, algunas Comunidades Autónomas en la medida de sus competencias, poco después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, han firmado convenios de colaboración con el Consejo General del Poder Judicial, para que, en los lanzamientos por falta de pago de la renta, en los que resulte una eventual situación de especial vulnerabilidad o desvalimiento, resuelva el juez dar inmediata cuenta a los servicios sociales a fin de que lleven a cabo la oportuna actuación17. El legislador de mayo de 2013 debería por su parte haber arbitrado un sistema de ayudas al inquilinato en los mismos supuestos de vulnerabilidad que tiene en cuenta para proteger al deudor hipotecario18, más allá de la recomendación hecha al Gobierno, recogida en la disposición adicional primera, para que promueva con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas.
3.3. El bien hipotecado
El bien del deudor que se protege del lanzamiento es únicamente su vivienda habitual. La norma protectora no alcanza a los procesos de ejecución en los que la garantía que se realiza es un local comercial, a pesar de que se había considerado conveniente incluirlos cuando constituyeran la base física del negocio familiar, y éste la única vía de ingresos19.

La vivienda objeto de la ejecución ha de ser, por otra parte, la única vivienda del deudor, y no sólo porque del concepto de vivienda habitual pueda deducirse la unicidad, sino porque lo dice expresamente el artículo 1.3.d. Ahora bien, entendemos que esa unicidad lo que excluye es la segunda vivienda, no que la vivienda habitual pueda componerse de dos o más viviendas, o sea, pisos. De otra manera, resultaría vivienda habitual una mansión de más de trescientos metros cuadrados y no el piso contiguo al que habitaba el deudor, con el que ha ampliado el espacio vital de su familia, tal vez numerosa, por el hecho de ser una finca registral independiente, estar sujeta a un IBI independiente, etc.
3.4. El adjudicatario

Para que resulte el derecho a evitar el lanzamiento y a continuar en el uso de la vivienda habitual que concede esta norma, el adjudicatario tiene que haber sido el acreedor o una persona que haya actuado por su cuenta, sin que haya sido necesario que aquél haya suscrito el Código de Buenas Prácticas.

No plantea duda la adjudicación al acreedor ejecutante, que se puede haber producido por haber pujado y haber realizado la mejor postura igual o superior al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta (art. 670.2 LEC) o por haber ejercido la facultad de adjudicación en caso de postura de tercero, en los supuestos de los números 3 y 4 del artículo 670 LEC, o en caso de que en la subasta no hubiere habido ningún postor (art. 671 LEC).

Sí resulta, en cambio, de difícil inteligencia qué sea la adjudicación a persona que actúa por cuenta del acreedor ejecutante. Cabe en este punto acoger la apreciación que hizo la profesora Cordero Lobato respecto del Real Decreto-ley 27/2012, que actuar por cuenta de otro es algo muy preciso, que no incluye lo que cabría esperar: las sociedades participadas por el acreedor o las entidades de su grupo, que actúan por cuenta propia. Porque,

Adjudicarse la vivienda actuando por cuenta del acreedor es hacerlo en interés del acreedor y con obligación de comunicarle los efectos de la compra judicial (sería representación indirecta, arts. 1709 y 1717 CC), lo que no tiene por qué suceder cuando una sociedad del grupo (incluso íntegramente participada por el ejecutante) se adjudica el inmueble sin obligación de transmitir los efectos de la venta judicial al acreedor. En definitiva, no están afectadas por la suspensión de lanzamientos las adjudicaciones a terceros que no representen al acreedor, sean o no sociedades de su grupo, ni siquiera aunque este tercero fuera elegido por el acreedor que se hubiera reservado la facultad de ceder el remate a un tercero, tal como permite la legislación procesal (art. 647.3 LEC).”20

Sin embargo, una interpretación teleológica de la norma debería llevar a considerar incluidas en la expresión “persona que actúe por cuenta del acreedor”, no sólo al representante o al mandatario, sino a la persona vinculada, jurídica o económicamente, con el acreedor, pues, de lo contrario, se podría fácilmente burlar la norma.
3.5.
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