José Ignacio Suárez Pinilla. Notario de Armilla (Granada). Mayo 2012




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LA ESCRITURA PÚBLICA e INSCRIPCION REGISTRAL DE LA OBRA NUEVA.

-Especial referencia a la normativa de Andalucía-

 José Ignacio Suárez Pinilla. Notario de Armilla (Granada). Mayo 2012.

Nota.- Este artículo es una ampliación del ya publicado en esta página web NYR.com el 02-12-2.011, en el que se incluye resumida la jurisprudencia registral, incluidos los más recientes pronunciamientos de la DGRN sobre la materia.

==============================

       Como cuestiones previas, hay que tener en cuenta, como ha resaltado la DGRN (cfr. Resoluciones 9-01-2010; 24-03-2011; 14-04-2011; 21-01-2012; 23 de julio de 2005, 12 de julio de 2010, 12 de abril de 2011, 12 de septiembre de 2011, etc,), que:

 

- Los requisitos formales para escriturar e inscribir la obra nueva, que tienen que tener en cuenta Notarios y Registradores, son los establecidos en la normativa vigente a la fecha del otorgamiento de la escritura (el notario) o a la fecha del asiento de presentación del título (el registrador), con independencia de que la obra se hubiese finalizado en un momento anterior, si bien no es exigible la acreditación de requisitos no exigidos por la ley material en el momento de finalizar la obra (vrg. Libro de edificio o seguro decenal para edificaciones con solicitud de licencia anterior a la entrada en vigor de la Ley –LOE- que los impuso).

 

- Corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa y corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable la exija, dado que las reglas relativas a la aplicación y eficacia de la ordenación de los registros e instrumentos públicos, es materia de competencia exclusivamente estatal (cfr. Art. 149.1.8ª CE y STC 61/1997).

 

De la normativa estatal, a estos efectos, podemos distinguir entre:

 

A.- Declaración de obra nueva (en construcción o finalizada) “cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable”, a la que le es aplicable el apartado 1, 2 y 3 del artículo 20 del RDL 2/2.008, de 20 de Junio, (en adelante TRLSE) y los artículos 45 a 51 del RD 1093/1997, de 4 de Julio sobre normas complementarias sobre actos de naturaleza urbanística (en adelante RHU).

 

La normativa andaluza, las regula bajo la rúbrica “medidas de garantía y publicidad de la observancia de la ordenación urbanística”, en el artículo 176 de la Ley 7/2.002, de 17 de Diciembre, de Ordenación de Andalucía (LOUA), y artículo 27 del Decreto 60/2010, de 16 de Marzo, Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (RDUA)

 

B.- Declaración de obra nueva “prescrita”, esto es, “respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes”, a la que le es aplicable el apartado 4 del artículo 20 TRLSE y los artículos 52 y 54 del RHU

 

La normativa autonómica andaluza, bajo la rúbrica “El restablecimiento del orden jurídico perturbado y reposición de la realidad física alterada” alude a ellas en al art. 53 del RDUA, recientemente redactado por el Decreto 2/2.012, con entrada en vigor el 01-03-2.012

 

A.- Declaración de obra nueva “CUANDO SE EJECUTEN CONFORME A LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA APLICABLE”.

 

NORMATIVA ESTATAL:

 

Dice el art. 20.1,2, 3 del TRLSE,

1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:

a.      el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y

b.      el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente.

2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

3. En aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado primero en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas.

 

NORMATIVA ANDALUZA:

- Artículo 176 Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Requisitos para la formalización e inscripción de los actos de edificación.

1. Sin perjuicio de los demás requisitos que resulten de la legislación reguladora de la edificación, el otorgamiento de escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración como obra nueva terminada de toda construcción o edificación e instalación exigirá en todo caso:

a.    La aportación de la preceptiva licencia urbanística.

b.    La finalización de las obras conforme al proyecto técnico objeto de la preceptiva licencia, acreditada mediante la aportación de la correspondiente certificación expedida por técnico competente.

2. Para la autorización e inscripción de escrituras de declaración de obra nueva en construcción, se aportarán la preceptiva licencia urbanística y la certificación expedida por técnico competente, acreditativa de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. La terminación de la obra se deberá hacer constar mediante acta notarial que incorporará la certificación a que se refiere el apartado 1.b.

….

- Artículo 27. Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía

Requisitos para la formalización e inscripción de los actos de edificación.

1. Sin perjuicio de los demás requisitos que resulten de la legislación reguladora de la edificación, el otorgamiento de escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración como obra nueva terminada de toda construcción o edificación e instalación exigirá en todo caso:

a.    La aportación de la preceptiva licencia de ocupación o utilización.

b.    La finalización de las obras conforme al proyecto técnico objeto de la preceptiva licencia, acreditada mediante la aportación del correspondiente certificado final de obra expedido por la dirección facultativa de la misma y visado por el Colegio profesional correspondiente, o en el caso de obras promovidas por las Administraciones Públicas, mediante la aportación del acta de recepción de las obras.

2. Para la autorización e inscripción de escrituras de declaración de obra nueva en construcción, se aportarán la preceptiva licencia urbanística para la ejecución de las obras y el certificado técnico expedido por la dirección facultativa de las mismas y visado por el Colegio profesional correspondiente, acreditativo de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. La terminación de la obra se deberá hacer constar mediante acta notarial que incorporará la preceptiva licencia de ocupación o utilización y la certificación, o en su caso el acta, a que se refiere el apartado 1.b) de este artículo.

3. Para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva terminada, previamente deberá haberse depositado una copia del Libro del Edificio en la oficina del Registro de la Propiedad competente. El cumplimiento de esta obligación deberá hacerse constar de acuerdo con lo establecido en la legislación hipotecaria y de ordenación de la edificación.

 

A.1.a.- La escritura de obra nueva “en construcción” (art. 20.1.pfº 1º)

 

Sus requisitos son:

1º.- Testimoniar el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística.

En Andalucía: licencia urbanística para la ejecución de las obras –art.176 LOUA y 27 RDU-. En la actualidad dicha licencia ha de ser necesariamente “expresa”, suprimiéndose la posibilidad de la licencia de obras por silencio administrativo (art. 23 del RDL 8/2011).

2º.- Certificado de técnico competente acreditativo del ajuste de la descripción de la obra al proyecto.

Quien es técnico competente, lo determina el art. 50 RHU:

 

1. El que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación.

2. El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la obra.

3. Cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes.

4. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función.

 

La forma de acreditar la certificación técnica, la determina el art. 49 RHU:

1. Por comparecencia del técnico en el mismo acto del otorgamiento de la escritura o autorización del acta que, en cada caso, proceda.

2. Por incorporación a la matriz de la escritura o del acta de previa certificación del técnico, con firma legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva, coincidente con la del propio título en cuanto a los extremos que deben acreditarse.

3. Por la presentación de la certificación del técnico, con el carácter de documento complementario del título inscribible. En este caso, la firma del certificado debe ser objeto de legitimación notarial, y en su contenido se deberá hacer expresa referencia a la descripción de la obra en construcción o finalizada objeto de la escritura o del acta, así como el nombre del Notario autorizante, fecha del documento y número del protocolo

 

La DGRN ha manifestado:

 

- El visado, que acredita el carácter profesional del técnico con las competencias corporativas que le son propias, no suple la legitimación notarial de la firma, que acredita su autoría, (resoluciones de 4 de marzo de 1996, 23 de Octubre 2.000, 22 de Marzo del 2.003)

- El arquitecto técnico, es técnico competente (resolución 01-03-2.003).

- Es evidente la capacitación de un Ingeniero Técnico Agrícola para dictaminar que una casa cuyo uso es, al menos en parte, de carácter agrario, tiene una antigüedad superior a cien años (resolución 22 de Mayo del 2.007).

      - Queda relegada a la exclusiva responsabilidad del técnico certificante la veracidad de sus manifestaciones (Resoluciones de 9 de febrero de 1994, 1 de marzo de 2003, 8 de septiembre 2.004).

 

- En Andalucía, además, que el certificado del técnico esté visado (art 27 RDUA)

En la actualidad, del art. 13 de la Ley 2/1074 (Colegios Profesionales) introducido por la Ley 25/2009 (Ley Ómnibus) y su desarrollo por el RD 1000/2010, sobre visados colegiales, resulta que sólo es obligatorio el visado del certificado final de obra, pero no el de obra en construcción, por lo que ha de entenderse derogado este requisito exigido por la normativa autonómica, al dictarse aquella –dice la disposición final 1ª del RD 1000/2010- al amparo de los artículos 149.1.18ª y 149.1.13ª de la Constitución, que atribuyen al Estado la competencia exclusiva, para dictar las bases del régimen jurídico de las Administraciones públicas y para establecer las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica.

        En todo caso habría que excluir de la necesidad de visado por razones obvias, el supuesto (previsto en el nº 1 del artículo 49 RD 1093/1997) en el que el técnico certifique por comparecencia, siempre que sea el mismo técnico autor del proyecto (que ya esta visado), o el que tenga encomendada la dirección de la obra y, así resulte de la propia licencia de obras.

 

A.1.b.- La escritura de obra nueva “finalizada” (art. 20.1.pfº 1º)

 

Sus requisitos son:

1º.- Testimoniar el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística.

En Andalucía: licencia urbanística para la ejecución de las obras –art.176 LOUA y 27 RDU-. En la actualidad dicha licencia ha de ser necesariamente “expresa”, suprimiéndose la posibilidad de la licencia de obras por silencio administrativo (art. 23 del RDL 8/2011).

.- Certificación final de obras expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto.

En Andalucía:

      - el certificado debe estar visado (art. 27 RDUA).

      - La DGRN en resolución 16-02-2.012 (BOE 13-03-2.012), en un supuesto de acta de final de obra en la que no se aporto el certificado final de obra pero si la licencia de 1ª ocupación en la que constaba …«visto certificado final de obras»…, nos dice:

“…el artículo 20 de la Ley de Suelo (en virtud de la redacción que le dio el artículo 24 del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio) ….Aunque de su dicción literal parece que se ha de presentar directamente al notario el certificado final de obras expedido por el técnico competente, … lo cierto es que su finalidad, ….sigue siendo la de garantizar, mediante aseveración responsable de técnico especializado, que la obra nueva que pretende acceder al Registro se ajusta a las condiciones especificadas en la licencia preceptiva. Por esa razón sería susceptible de ser sustituida aquella certificación por cualquier otro documento administrativo que lleve implícita o presuponga esa misma aseveración por técnico especializado, máxime si ese otro documento es expedido por organismo competente en materia urbanística, como ocurre en el caso de los Ayuntamientos…….

.ciertamente el artículo 27.2 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía exige cumulativamente, para el acceso registral de la terminación de una obra nueva, licencia de primera ocupación y el certificado técnico del fin de la obra. Mas la dicción literal del precepto no se debe contraponer a la finalidad del mismo –criterio hermenéutico de superior jerarquía– máxime si se tiene en cuenta, además de los términos en que se expresa el artículo 176 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía (precepto que es el desarrollado por la citada norma reglamentaria), que con arreglo al artículo 7 de dicho Reglamento, la licencia de primera ocupación tiene por objeto la comprobación de que el uso previsto para un edificio se corresponde con la ordenación urbanística «y la adecuación urbanística de las obras ejecutadas a la licencia otorgada». Por eso, a la luz de esta normativa autonómica, especialmente de su interpretación teleológica, no parece objetable el acceso tabular del acta notarial que se examina en este expediente”

 
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