José Ignacio Suárez Pinilla. Notario de Armilla (Granada). Mayo 2012




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3º.- acreditar el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, que en palabras de la DG (Resolución-Circular DGRN de 26-7-2007) significa “que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que el Libro Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE.

- Respecto al seguro decenal, de la resolución-Circular DGRN de 3 de Diciembre de 2003, resulta:

       - se exigirá en las escrituras de declaración de obra nueva terminada o las actas de finalización de obras

     - en las escrituras de obra nueva en construcción se hará constar el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra, momento en el que procederá la exigencia de tales garantías.

     - si se celebraren compraventas, hipotecas, u otros negocios jurídicos sobre inmuebles en construcción, Notarios y Registradores de la Propiedad advertirán expresamente y harán constar al pie del título, respectivamente, la circunstancia de no constar registralmente la finalización de obra ni la prestación de las garantías legalmente exigidas a los efectos de los artículos 19 y 20 y la Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre. 3.-

      - se exigirán para los "edificios cuyo destino principal sea la vivienda", incluidos los edificios de viviendas de alquiler; en las residencias de estudiantes, de la tercera edad, y otras de carácter residencial, se entiende que aun cuando tienen una vocación de permanencia de las personas en dichas residencias, lo cierto es que no tienen el carácter de vivienda, por lo que no puede exigirse dicho seguro; en los edificios en régimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles: es exigible el seguro; en cuanto a edificios mixtos (oficinas-viviendas), si el destino principal del edificio es el de vivienda es exigible el seguro, incluso en aquellos supuestos en que el número de oficinas (a las que pueden equipararse las plazas de garaje, trasteros y locales comerciales) sea superior al de viviendas, por lo menos en cuanto a esas viviendas.

      - en los supuestos de rehabilitación de edificios que suponga una alteración de la configuración arquitectónica por la intervención total o la parcial que produzca una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tenga por objeto cambiar los usos característicos del edificio es exigible el seguro decenal salvo que: se trate de rehabilitación actual sobre un edificio cuya construcción originaria tenia solicitada licencia de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley (6 de Mayo de 2000), y se trate de una rehabilitación “stricto sensu" (remodelación de un edificio, adecuación estructural para garantizar su estabilidad, resistencia, firmeza y solidez, adecuación funcional o adecuación de habitabilidad), excluyendo las hipótesis de las obras de reforma, modificación o ampliación de edificios ya existentes . No obstante, al tratarse de una cuestión urbanística y técnica, habrá de atenerse a la calificación que a la obra concreta dé la licencia de edificación, de manera que no será preciso acreditar la constitución del seguro decenal si la licencia testimoniada autoriza una rehabilitación del edificio, aunque, además, permita su reforma o modificación, total o parcial, o a la ampliación de su volumetría, y, por el contrario, debe exigirse la justificación del seguro decenal cuando la licencia de edificación se limite a autorizar una obra autónoma de reforma, ampliación o modificación del edificio, no simultánea a una rehabilitación. Los casos dudosos se podrán resolver mediante certificación del arquitecto en la que conste que el proyecto se refiere a supuestos que la Ley de Ordenación de la Edificación establece como de rehabilitación, y por medio de la licencia municipal, que debe indicar a qué tipo de obras se refiere. En relación con ello, conviene destacar que si en un edificio de nueva planta se debe conservar la fachada por imperativo del Plan General de Ordenación Urbana, no cabe por ello dejar de entender que nos hallamos ante un supuesto de obra nueva, y no de mera rehabilitación; siendo por ello exigible sin lugar a dudas la constitución del seguro decenal.

      - esta exento del seguro decenal la vivienda construida por autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio (sea primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal). En el concepto de autopromotor individual debe ser interpretado de forma amplia, admitiendo la inclusión dentro del mismo a la persona jurídica, así como la comúnmente llamada "comunidad valenciana" para la construcción de edificios; si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad y, como dice la resolución de 9 de mayo del 2.007, aunque el concepto de comunidad valenciana está referido generalmente a supuestos de viviendas sitas en parcelas independientes, no hay que excluir siempre y en todo caso los supuestos de división horizontal en sentido vertical, pues también aquí puede existir «comunidad valenciana» cuando se construyan diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, pero siendo dueños cada uno de ellos «ab initio» de su propia vivienda con carácter independiente, es decir, cuando existe autopromoción individual de sus respectivos elementos independientes

      En cuanto a la exigencia de que inicialmente el autopromotor manifieste que no tenga intención de transmitir la vivienda, ésta queda cubierta por medio de la obligación de acreditar si se pretendiere su enajenación antes de diez años el destino a uso propio que se ha dado a la vivienda unifamiliar, sin que baste a estos efectos la mera declaración, pues ya no se trata de probar hechos futuros, sino de probar un hecho pasado, que como tal deberá quedar acreditado a través de cualquier medio de prueba en derecho (acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, licencia de primera ocupación...).

      - (resolución 21 de marzo-2.007) el importe mínimo del capital asegurado tiene que ser el coste de ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, considerando que los conceptos de coste de ejecución material y valor de la obra nueva no son conceptos equivalentes, pudiendo este ser mayor por hacer referencia a una realidad mayor, en el que se incluye no sólo el coste de ejecución sino otros aspectos, fundamentalmente, el incremento o valor añadido de la construcción, valor añadido que vendrá determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas tales como el mercado, el entorno, la situación las propias características internas y externas de la obra, obteniéndose, en consecuencia, una cifra no coincidente con el estricto coste material de ejecución de la obra.

       - A efectos del impuesto de AJD por la declaración de obra nueva, el TS (STS 2286/2012, nº recurso 95/2009.sala Contencioso. Madrid) nos dice: El valor a efectos del impuesto de AJD es el del coste ( y no de gasto) de ejecución de la obra, no debiéndose incluir por tanto factores como la localización del inmueble, su uso o destino, siendo el 'coste real y efectivo', el 'presupuesto de ejecución material, y no más, sin que puedan incluirse en aquélla los 'gastos generales', el 'beneficio industrial' ni los 'honorarios técnicos', ya de redacción del proyecto, ya de dirección de la obra.

       - (Rón 15-11-2011) el seguro, decae su exigencia una vez extinguida la responsabilidad decenal del promotor (cfr. artículos 17.1.a) de la Ley 38/1999 y 1591 del Código Civil); la exoneración del autopromotor está limitada y condicionada, puesto que la obligación de constitución del seguro renace «en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo previsto en la letra a, del artículo 17.1 LOE, en cuyo caso el «autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma» (vid. párrafo segundo del número uno de la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999).

 

- Respecto al Libro del Edificio, de la Resolución-Circular DGRN de 26-7-2007, resulta:

     - comprende: El proyecto y sus modificaciones; La identificación de los agentes intervinientes -(promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de la ejecución de la obra, entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación, suministradores de producto, propietario y usuarios)-; Licencias; el acta de recepción; instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones y en su caso los demás requisitos exigidos por la legislación autonómica: a la que hay que añadir el certificado de eficiencia energética

      - el promotor “deberá” depositar (artículo 216 y ss. del Reglamento Notarial)) ante cualquier notario un ejemplar del Libro del Edificio. En Andalucía, este requisito y la forma de acreditarlo ha sido confirmado por el artículo 27 del RDUA al exigir, para inscribir, que previamente, se deposite el Libro del Edificio ante el Registro de la Propiedad competente (resolución DGRN de 14 de Abril del 2.011).

      - se ha de acompañar la certificación del arquitecto director de la obra, acreditativo de que ése es el Libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado tal Libro al promotor.

       - el Notario hará constar en la correspondiente escritura, la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el indicado párrafo tercero del artículo 7 de la LOE.

 -      Auto-promotor para uso propio (resolución 10, 12, 20 de Diciembre 2.008; de 8 y 9 de enero del 2.009) No es necesaria la acreditación documental de la existencia de Libro del Edificio para escriturar e inscribir.

En Andalucía, desde la entrada en vigor del Reglamento de Disciplina Urbanística, SI es necesario el depósito del Libro del Edificio en el Registro de la Propiedad, aún en el caso de auto-promotor para uso propio, según ha interpretado la DG en ron 15-Noviembre-2.011, pues el art. 27.3 del citado Reglamento dispone que «Para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva terminada, previamente deberá haberse depositado una copia del Libro del Edificio en la oficina del Registro de la Propiedad competente», con lo que se impone el requisito del depósito previo en términos generales, incondicionales y sin excepción respecto de todo supuesto de inscripción de obra nueva, incluido el del autopromotor para uso propio.

      - es exigible el Libro del edificio solo a las edificaciones con solicitud de licencia posterior al 06-05-2.000, fecha de entrada en vigor de la Ley 38/1999 (LOE)-cfr. Resolución 14-04-2011-.

       - No decae la obligación de acreditar el Libro del edificio por el transcurso del tiempo (ron 24-03-2011; 15-11-2011)-

 

4º.- El otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, esto es, -como dice la exposición del motivos- la Licencia de 1ª ocupación.

En Andalucía se exigía acreditar la licencia de 1ª ocupación desde la publicación del RDUA -art. 27-, habiendo declarado la DGRN que no hay extralimitación reglamentaria pues se apoya en la propia habilitación que el artículo 20 del texto refundido de Ley del Suelo de 2008 hace a la normativa autonómica, sin que necesariamente la regulación esté en este punto necesitada de rango de ley autonómica (cfr. Resolución de 24 marzo 2011)

 

5º.- Los documentos que acrediten los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente.

       El certificado de eficiencia energética suscrito por la dirección facultativa de la obra debe estar incorporado al Libro del Edificio de todas aquellas obras que tuvieran solicitada licencia después del 29-04-2.007 (disposición transitoria 1ª y art. 7 del RD 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios).

 

A.2.- Inscripción registral de las obras nuevas “en construcción o finalizadas” (art. 20.2)

     Los registradores, deben calificar el cumplimiento de los requisitos antes reseñados, de tal forma que los documentos que no reúnan los requisitos exigidos no serán inscribibles.

En Andalucía, además, el artículo 27.3 del RDUA dispone que:

“3. Para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva terminada, previamente deberá haberse depositado una copia del Libro del Edificio en la oficina del Registro de la Propiedad competente. El cumplimiento de esta obligación deberá hacerse constar de acuerdo con lo establecido en la legislación hipotecaria y de ordenación de la edificación “

Aplicable, en Andalucía, aún el caso de auto-promotor, según la anteriormente citada resolución de 15-Noviembre-2.011, en la que además parece dejar claro que el precepto reglamentario no se extralimita cuando nos dice que su propia doctrina contenida en su resolución circular de 26-7-2007 ha venido a ser confirmada por el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, en relación con las edificaciones existentes en el territorio de esta Comunidad Autónoma, al precisar que para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva terminada, «previamente deberá haberse depositado una copia del Libro del Edificio en la oficina del Registro de la Propiedad competente”.

     En ron 15-Noviembre-2.011

 

A.3.- casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro, por haberse producido modificaciones en el proyecto (art. 20.3)

Cualquier modificación realizada en el final de obra respecto a la descripción inicial en construcción, por la propia aplicación del apartado primero, implica la necesidad de acreditar la modificación del proyecto, su licencia y la certificación técnica declarando el ajuste de la nueva descripción al proyecto reformado y su licencia.
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