José Ignacio Suárez Pinilla. Notario de Armilla (Granada). Mayo 2012




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B.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA FINALIZADA Y RESPECTO DE LAS CUALES YA NO PROCEDA ADOPTAR MEDIDAS DE RESTABLECIMIENTO DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA QUE IMPLIQUEN SU DEMOLICIÓN, POR HABER TRANSCURRIDO LOS PLAZOS DE PRESCRIPCIÓN CORRESPONDIENTES.

Dice el art. 20.4 del TRLSE:

4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

a.- Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

b.- El asiento de inscripción dejará constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable. A tales efectos, será preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido.

c.- Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación.

Viene este apartado 4º a proclamar con rango de Ley, lo que ya venía haciendo el artículo 52 del RHU, y que no es sino una manifestación de uno de los principios más fundamentales en un estado de derecho para la seguridad jurídica, cual es la institución de la PRESCRIPCION EXTINTIVA y ADQUISITIVA, que tan reiteradamente la opinión científica, la legislación y la doctrina jurisprudencial reconocen como institución fundamental, por un lado, en su aspecto “adquisitivo” para asegurar la estabilidad económica, transformando en situación de Derecho, la que sólo era de mero hecho, dando de esta forma certidumbre a toda clase de derechos y, por otro lado, en su aspecto “extintivo” para que la inactividad del sujeto por negligencia, desidia o abandono del ejercicio de las acciones dentro del periodo tiempo que la ley establece, conlleve perder el derecho por disposición legal.

El propio RDLEY 8/2011 que introduce este precepto, así lo confirma:

 - en la propia exposición de motivos cuando, respecto a este apartado, señala que su finalidad es la de conseguir la protección de los propietarios de estas edificaciones, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica (consecuencia de la prescripción adquisitiva); y

- en la nueva redacción del art. 51 de la Ley del suelo al imponer a la Administración la obligación de acordar la práctica en el Registro de la Propiedad de la anotación preventiva del expediente de disciplina urbanística, dando lugar, en caso de omisión de tal obligación, a la responsabilidad de la propia Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente (consecuencia de la prescripción extintiva)..

 Premisa.- Hay que tener en cuenta, que la escritura de declaración de obra nueva de estas edificaciones y su constancia registral parten de la premisa de “haber transcurrido los plazos de prescripción”, por lo que lo primero que hay que determinar es cual es el plazo y cuando prescribe la acción de la administración, y para ello tenemos que acudir a la normativa autonómica sobre la materia.

 En Andalucía, el artículo 185.1 de LOUA, según la nueva redacción dada por la Ley 2/2012, de 30 de Enero, en vigor a partir del 28-02-2.012, establece el plazo de prescripción en SEIS AÑOS (antes cuatro) siguientes a su completa terminación, aclarando que NO prescribe la acción cuando se trate de edificaciones realizadas sobre los terrenos reseñados en el artículo 185.2 de LOUA: terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección, los incluidos en la Zona de Influencia del Litoral, los espacios catalogados, los parques, jardines, espacios libres o infraestructuras o demás reservas para dotaciones.

Esto último, nos obliga a comprobar que no estamos ante ese tipo de suelo donde no prescribe la acción de la administración. Si se trata de suelo urbano o urbanizable, normalmente se acreditará con la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente ha de incorporar el Notario a la escritura (art.. 3.2 TR Ley Catastro) y cuyos datos se tienen por ciertos (art.. 3.3 TR Ley Catastro); tratándose de suelo no urbanizable, tendrá que acreditar además que no es suelo rústico de especial protección o que la acción prescribió antes de tal calificación y, para ello se precisará normalmente el correspondiente informe municipal (art. 176.3 LOUA).

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De este apartado 4 del art. 20 de la Ley del suelo y del art. 52 del RHU (que no ha sido derogado expresamente), el acceso de estas obras “prescritas” al Registro de la Propiedad requiere:

 

1º.- Escritura pública de declaración de obra nueva, que se acompañe de cualquiera de los siguientes documentos:

 

-- certificación expedida por el Ayuntamiento, o

-- certificación expedida por técnico competente, o

-- acta notarial descriptiva de la finca, o

-- certificación catastral, hoy necesariamente, descriptiva y gráfica de la finca,

 

Y que en dicho documento conste la terminación de la obra en fecha determinada (anterior al plazo de prescripción) y su descripción coincidente con el reflejado en la escritura pública.

 

En cuanto a los distintos medios de acreditación, la DGRN, en resolución 10 de Noviembre del 2.011 (BOE 04-01-2.012), hace los siguientes pronunciamientos:

 

-- Las formas de acreditar la antigüedad de la obra construida –certificación del Catastro, certificación del Ayuntamiento, certificación técnica y acta notarial– constituyen una lista cerrada, pero no hay mención en la norma sobre la existencia de una jerarquía entre estas formas de acreditar antigüedad y descripción coincidente con el título. Así pues, ante el silencio de la Ley, deben entenderse todas en el mismo orden de categoría sin que deban prevalecer unas sobre otras.

 

-- La doble acreditación de la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, NO tienen porque concurrir en uno solo de los medios mencionados, pudiendo ser obtenida mediante dos de ellos por separado. Así en Resolución de 23 de enero de 2006 solventa la cuestión en su segundo fundamento de Derecho: «Por ello, nada obsta a que la descripción de la edificación coincidente con el título y la antigüedad de la misma, se prueben por el mismo medio probatorio, o como en el caso objeto de recurso por medios probatorios distintos, la antigüedad por la certificación municipal y la descripción coincidente con el título por certificación catastral, siempre que como ocurre en el supuesto objeto de recurso no exista duda fundada de que uno y otro medio se refieren a la misma edificación».

 

-- No es obstáculo la posible discrepancia entre el medio probatorio utilizado –certificado del técnico- y la certificación catastral incorporada, pues es necesario señalar que mientras el primero se utiliza para cumplimentar los requisitos exigidos por el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, al incluirse en el epígrafe de la escritura denominado «antigüedad de la construcción» invocando como prueba de la misma, y acreditando además la descripción que coincide con la del título, ese certificado del técnico –arquitecto colegiado visado por colegio profesional competente– que es el que por voluntad del otorgante se utiliza para solicitar la inscripción; el segundo –certificado catastral– se obtiene telemáticamente por el notario y se relaciona en el título bajo el epígrafe «referencia catastral» con la única finalidad, en este caso por el notario, de dar cumplimiento a la exigencia del artículo 3.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004 en su nueva redacción de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.

Entender otra cosa sería derogar el sentido del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997 por la Ley de Economía Sostenible, y no es ese el espíritu de ésta. Además, se establece en la misma Ley 2/2011, de Economía Sostenible, una nueva redacción al artículo 18 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, sobre procedimientos de subsanación de discrepancias y rectificación del Catastro, medio idóneo de carácter voluntario, como se concluye de la dicción literal del citado artículo 18.2 cuando expresamente dice «podrá subsanarse». Por este precepto se habilita y regula detalladamente el procedimiento de subsanación del Catastro con el apoyo de otros medios probatorios más acordes con la realidad física tal como es la certificación del técnico: «el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en Derecho...».

Así pues, coexisten ambos preceptos –artículos 52 del Real Decreto 1093/1997 y 3.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004– cada uno en su ámbito y finalidad, y la Ley reconoce la posible inexactitud del Catastro habilitando procedimientos de subsanación a ese efecto; pero con la acreditación de las circunstancias exigidas en uno solo de los medios indicados, basta para el cumplimiento de los requisitos exigidos en el artículo 52.a) del Real Decreto 1093/1997.

 

 -- Confirma el legislador la doctrina del DGRN (entre otras resolución de 4 de Mayo del 2.011) al no exigir para escriturar e inscribir este tipo de obras “prescritas” la “licencia de 1ª ocupación”, como en cambio si hemos visto que la exige en el apartado primero del mismo artículo para las obras conforme al ordenamiento urbanístico.

 

Esto encuentra su justificación, como señala la DGRN en la resolución citada, en:

 

  Si se dispensa del requisito de la aportación de la licencia de obras, debe exonerar por identidad de razón (prescripción de una eventual infracción urbanística en que hubiere podido incurrir el edificante) de la exigencia, a los efectos de la inscripción registral de la obra nueva, de la licencia de ocupación, pues su objeto no es otro que el de verificar la adecuación urbanística de las obras ejecutadas a la licencia otorgada, y a la normativa y ordenación urbanística aplicable en cuanto al uso previsto para el edificio.

 

 -- ¿Libro del Edificio?- Acreditar el Libro del Edificio para escriturar e inscribir, es una exigencia impuesta por el artículo 20.1 del TRLSE para las obras nuevas finalizadas de conformidad a la ordenación urbanística (“el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuario”), en consecuencia, al no establecer ahora con rango de Ley el citado artículo 20.4 para las obras prescritas dicho requisito, entendemos que no es exigible

 

Se rectifica, a nuestro juicio, la doctrina de la DGRN (ron 24-03-2011), que declaraba aplicable la exigencia (en Andalucía) del depósito previo registral del Libro del Edificio a una obra “prescrita” pero finalizada después de la entrada en vigor de la Ley de la edificación.

 

Difícilmente se podría acreditar el Libro del Edificio, si la obra se declara “prescrita” precisamente por carecer de los contenidos propios del Libo: licencias de obra, 1ª ocupación, proyecto, dirección técnica, etc.

 

-- ¿Seguro decenal?- Acreditar el seguro decenal para escriturar e inscribir edificios con destino principal la vivienda, es una exigencia impuesta por el artículo 20 de la LOE (ley 38/1999), y por lo tanto exigible a toda declaración de obra con destino a vivienda, aunque este prescrita la acción de la administración para demolerla.

 

No obstante dado que dicha obligación decae una vez extinguida la responsabilidad decenal del promotor, si la fecha acreditada del final de la obra es superior a diez años, No hay que acreditar la constitución de la garantía.

En el caso de autopromotor para uso propio de vivienda “prescrita”, si no han transcurrido aún los diez años, puede otorgarse la escritura de declaración de obra “prescrita” pues le es aplicable la exención prevista en la disposición adicional 2ª de la LOE, si bien la obligación de constitución del seguro renace en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo de los diez años desde su finalización, salvo que acredite haber utilizado la vivienda y fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.

 

2º.- Que el Registrador compruebe la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate.

 

La resolución antes citada de la DGRN de 4 de Mayo del 2.011, aclara que:

 

  el plazo de prescripción cuya causa de interrupción no se haya llevado a tiempo al Registro de la Propiedad actúa, a efectos registrales, como un plazo de caducidad.

  no se ha de exigir la prueba adicional negativa de que no se ha interrumpido la prescripción, por lo que le es exigible cierta diligencia a la Administración para solicitar a tiempo al Registrador la anotación preventiva de incoación del procedimiento de disciplina urbanística.

 

3º.- Que el Registrador compruebe que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

 

Se trata de evitar que accedan al Registro obras que no pueden adquirirse por “prescripción”, pues esta legalmente establecido el carácter de imprescriptibles de los bienes demaniales o afectados por servidumbres de uso público, protegiendo de este modo a la administración y a posibles “terceros adquirentes de buena fe”.

 

La norma deberá interpretarse, conjuntamente con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución 9 de mayo del 2.008), en el sentido de que el Registrador debe limitar la comprobación a lo que resulte del título presentado y a lo que resulte del Registro (incluida la información suministrada por la administraciones públicas).

 
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