José Ignacio Suárez Pinilla. Notario de Armilla (Granada). Mayo 2012




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4º.- el asiento de inscripción dejará constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable. A tales efectos, será preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido.



Este apartado, es el que sin duda presenta mayores dificultades de interpretación.

 

Por algún sector doctrinal, se sostenía que el citado precepto 20.4. b), impide acceder al Registro de la Propiedad las obras antiguas prescritas, sin el pronunciamiento previo de la administración acerca de la situación jurídica de las mismas, produciéndose CIERRE REGISTRAL si no se aportaba la resolución administrativa

 

Otros en cambio, considerábamos que si no se aporta dicha resolución no se produce el cierre registral y que la situación particular de “fuera de ordenación” se haría constar en el Registro de la propiedad:

 

- En el mismo acto de inscripción de la obra nueva “prescrita”, si con el título por el que se declara la obra se acompaña la citada resolución administrativa, con la identificación de las circunstancias que la motivan y el régimen jurídico aplicable a dicha edificación en particular.

 

- O, si no se aporta la citada resolución, sino cualquiera de los otros tres que permite la norma (certificación expedida por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca), el Registrador lo hará constar posteriormente, si como consecuencia de la comunicación que veremos ahora, la administración insta su constancia de oficio o el propio interesado aportando la citada resolución.

 

Por la interpretación del CIERRE REGISTRAL, se ha pronunciado La Consejería de Obras Publicas y Vivienda de Andalucía (Dirección General de Inspección) en informe dirigido con fecha 15-09-2011 a la DGRN, en base a una interpretación literal y auténtica de la norma.

 

Por la interpretación del NO CIERRE REGISTRAL se ha pronunciado:

 

-- El Ministerio de Fomento, a través de la Subdirección General de Urbanismo, que en contestación a consulta del Colegio de Registradores sobre la materia concluye fundadamente, que:

 

..la regla contenida en la letra b) del artículo 20.4, en su nueva redacción, intenta reforzar la protección que se otorga a los propietarios de estos inmuebles y también a sus futuros adquirentes” de lo que “se deduce que la situación de fuera de ordenación de todo o parte de la edificación se puede hacer constar:

--- en el momento de inscribir la declaración de obra nueva, si se acompaña en ese momento certificación del acto administrativo, o

--- bien podrá hacerse constar con posterioridad, cuando el Ayuntamiento, notificado al efecto por el registrador de conformidad con la letra c) del artículo 20.4, así lo interese del registro, con remisión del acto administrativo.

 

-- Y la Dirección General de los Registros y el Notariado, en resolución de 17 de Enero del 2.012 (BOE 09 de febrero 2.012):

 

De las dos posibles interpretaciones de este apartado b) del número 4 del artículo 20 de la Ley de Suelo, parece más acertado entender que la aportación del acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido, no es un requisito previo a la inscripción, sino que puede ser cumplido, en su caso, con posterioridad. Como ha quedado expresado anteriormente, no todos los requisitos establecidos en los apartados a), b) y c) del número 4 del artículo 20 de la Ley de Suelo son previos a la inscripción. Sí lo es el expresado en el apartado a); y posterior a la inscripción es el expresado en el apartado c). El apartado b) puede ser cumplido con carácter previo, si por ejemplo, se aporta junto con la certificación del Ayuntamiento en la que conste la terminación de la obra en fecha determinada, el acto administrativo en el que se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido; y posterior puede ser en el caso de que la terminación de la obra en fecha determinada se justifique por acta notarial, certificado de técnico competente o certificación catastral…….considerar más ajustada a la letra y contenido del artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, la interpretación apuntada, en la que se considera que el legislador ha querido, por un lado, mantener la posibilidad de resolver la discordancia entre la realidad física extrarregistral y el contenido del Registro sobre la base de la justificación ante el registrador de circunstancias de hecho (descripción y antigüedad de la obra e inexistencia de rastro registral de expedientes de disciplina urbanística) y sin necesidad de previa manifestación formal el Ayuntamiento y, por otro, reforzar la constancia y publicidad registral en la inscripción de obra nueva, tanto del hecho de que el Ayuntamiento ha sido notificado de la existencia de la obra a los efectos que procedan, como de la posible situación de fuera de ordenación en caso de que sea declarada, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad de este tipo de construcciones, logrando la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica, como se manifiesta en la Exposición de Motivos anteriormente citada.

 

5º.- Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación

 

Ya tenían esta obligación conforme al art. 54 del RHU.

 

Refuerza el criterio de que pueden legalmente acceder al Registro de la Propiedad las obras “prescritas” sin el certificado administrativo, pues dicha notificación permite a la Administración actuar inmediatamente, dictando la correspondiente resolución e instar su constancia en el Registro de la Propiedad, en su deber de colaborar con la seguridad jurídica.

 

 

La protección de terceros de buena fe en la adquisición de edificaciones declaradas al amparo de la prescripción



No debemos olvidar que estas edificaciones han infringido en algún modo la normativa urbanística y, en consecuencia, salvo la demolición de la edificación, pueden no obtener nunca Licencia de Uso o autorización para obras de reforma, rehabilitación o mejora. Esto implica, en caso de adquisición por un tercero de buena fe, una grave limitación al derecho de propiedad que adquiere.

Por ello, Notarios y Registradores (seguridad jurídica preventiva), tenemos y debemos colaborar para que en los supuestos de transmisión por escritura pública de este tipo de edificaciones, el tercero quede bien informado de lo que adquiere, debiendo:

- LOS REGISTRADORES: informar (332 del RH), en las notas simples o en la información continuada, que la edificación declarada e inscrita lo ha sido al amparo de la prescripción de la acción administrativa, pues ello supone una limitación del derecho inscrito; o como dice la DGRN (ron 17-01-2012) “Que la publicidad registral, en garantía de los terceros, es suficiente con la expresión, en el cuerpo de la inscripción y en la nota de despacho (cfr. artículo 20.4.c del Texto Refundido de la Ley de Suelo), de la forma en que se ha practicado la inscripción y de la notificación al Ayuntamiento”

Y,

- LOS NOTARIOS, haciendo constar en el título de transmisión de la finca la existencia de edificación en situación de –en su caso- “fuera de ordenación” (art. 19.2 del TRLSE), pues en caso contrario, el adquirente esta facultado para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil (art. 19.3 del TRLSE)

 

A estos efectos, el apartado 3, del artículo 176 de la LOUA, introducido recientemente por la Ley 2/2012, dice:

Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas, ya sean parcelas o edificaciones, el Notario o la Notaria podrá solicitar de la Administración Pública competente información telemática, o en su defecto cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística, de los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas así como especialmente de su situación de fuera de ordenación o asimilada, de las medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico que pudieran alcanzarles.

Dicha información, recibida con antelación suficiente, será incluida por el Notario o la Notaria autorizante en la correspondiente escritura, informando de su contenido a las personas otorgantes.

El Notario o la Notaria remitirá a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no generará gastos para las Administraciones Públicas.”

En parecidos términos se pronuncia el TRLSE en su artículo 19.4

 

C.- Especial referencia a ANDALUCIA, tras publicación del Decreto 2/2012, en vigor en el plazo de 1 mes desde su publicación el 30-01-2012, que regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía

 

C.1.- Clases de Suelo:

La Ley autonómica es la competente para clasificar las clases de suelo y, en Andalucía la LOUA lo hace en:

a) suelo urbanizable, que puede ser:

- urbanizable no sectorizado, en los que su propietario, sin perjuicio de la explotación del terreno conforme a su destino actual como suelo no urbanizable, puede formular al municipio la consulta sobre la viabilidad de transformación de sus terrenos e iniciar las actuaciones necesarias para promover su transformación en suelo urbanizable sectorizado o, en su caso, ordenado.

- urbanizable sectorizado u ordenado: en los que al propietario corresponde la iniciativa y promoción de su transformación mediante la urbanización.

b) suelo urbano, que puede ser:

- urbano no consolidado: en los que ya se puede ejecutar las obras de urbanización precisas.

- urbano consolidado: Los ya urbanizados, en los que se materializan los derechos de propiedad mediante la edificación.

c) suelo NO urbanizable: los destinados a la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que estén efectivamente destinados. En este tipo de terrenos cabe realizar las segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que sean consecuencias del normal funcionamiento y desarrollo de las explotaciones agrícolas, así como la construcción de vivienda unifamiliar aislada, cuando esté vinculada a un destino relacionado con fines agrícolas, forestales o ganaderos, todo ello previa licencia municipal (art. 52 de la Ley). En estos terrenos, las instalaciones u obras, deben realizarse, de conformidad con la ordenación urbanística aplicable y tratándose de suelo no urbanizable de especial protección, esta facultad tiene como límites su compatibilidad con el régimen de protección a que estén sujetos.

NO prescribe la acción de la administración para la protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado (art. 185 de la Ley) lo actos y usos:

-- Los de parcelación urbanística en terrenos que tengan la consideración de suelo no urbanizable.

-- Los que afecten (incluidos los actos de edificación) a terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección o incluidos en la Zona de Influencia del Litoral

C.2.- Finalidad del Decreto 2/2012:

“Clarificar el régimen de las edificaciones existentes en suelo NO urbanizable” y para ello, distingue en este tipo de suelo entre:

a) Asentamientos urbanísticos.- Grupo de edificaciones que por su grado de consolidación o integración con núcleos urbanos pueden llegar (o no) a integrarse en la ordenación urbanística, pudiendo llegar a la calificación de “suelo urbano no consolidado” o “urbanizable ordenado o sectorizado”. Dentro de estos asentamientos, las edificaciones que no se puedan ajustar a la ordenación establecida y, siempre que este aprobado el PGOU que incorpore los asentamientos, podrán acceder a la “situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación”, sin perjuicio de que hasta que se apruebe dicho PGOU, a solicitud de sus titulares, puedan solicitar de los ayuntamientos certificado que acredite que ha transcurrido el plazo para adoptar medidas para el restablecimiento del orden urbanístico infringido.

b) Ámbito del hábitat rural diseminado.- Grupo de edificaciones y vivienda unifamiliares vinculadas a la actividad agropecuaria sin estructura urbana y desvinculada de los núcleos de población. El PGOU los clasificará como “suelo no urbanizable”. Hasta que no se delimite por PGOU, le es de aplicación el régimen de las edificaciones aisladas.

c) Edificaciones aisladas.- Todas aquellas que no se ubiquen en ninguno de los asentamientos delimitados por el PGOU o, en su defecto, en la Ordenanza Municipal del Avance del Planeamiento.

       Estas edificaciones aisladas, pueden ser:

- - obras legales: obras construidas con licencia y COMPATIBLES con la actual ordenación urbanística (ya vimos que en suelo rústico se puede construir con la preceptiva licencia municipal).

Su declaración en escritura pública requerirá los mismos requisitos antes vistos para las declaraciones de obra nueva de conformidad a la ordenación urbanística.

-- obras legalizables: obras construidas sin licencia o contraviniendo sus condiciones, que sin embargo SON COMPATIBLES con la actual ordenación urbanística.

Debe solicitarse la licencia urbanística de legalización, con independencia de haber prescrito la acción de la administración (art. 6.2 del decreto).

Pueden obtener licencia de 1ª ocupación (art.6.4 Decreto).

-- obras fuera de ordenación.- Son aquellas que fueron construidas con licencia y de conformidad a la legislación urbanística existente al tiempo de la licencia, pero que en la actualidad SON INCOMPATIBLES con la ordenación urbanística vigente y por lo tanto no pueden legalizarse. Puede tratarse de obras incluso sobre suelos donde hoy no prescribe la acción de la administración (no urbanizable de especial protección; zona de influencia del litoral, suelos con riesgos naturales o tecnológicos), siempre que antes del establecimiento de dicho régimen de protección, si hubiere prescrito la acción de la administración.

Pueden obtener licencia de 1ª ocupación (art.7.4 Decreto)

-- obras en situación de asimiladas a las de fuera de ordenación.- Son aquellas obras construidas sin licencia o contraviniendo sus condiciones, y que además SON INCOMPATIBLES con la actual ordenación urbanística, pero que no pueden ser objeto de demolición por haber prescrito la acción de la administración. Puede tratarse de obras incluso sobre suelos donde hoy no prescribe la acción de la administración (no urbanizable de especial protección; zona de influencia del litoral, suelos con riesgos naturales o tecnológicos), siempre que antes del establecimiento de dicho régimen de protección, si hubiere prescrito la acción de la administración.

Requieren resolución administrativa del Ayuntamiento reconociendo la situación de “asimilado a fuera de ordenación” (art. 9 Decreto)

No procede la concesión de licencia de 1ª ocupación (art. 8.6 Decreto)

 

Para saber ante que tipo de edificación estamos y para que el respectivo Ayuntamiento pueda acordar la resolución administrativa correspondiente, el Decreto impone como requisito previo que por el Ayuntamiento se redacte o revise el Plan General de Ordenación Urbanística del municipio o, en su defecto, un Avance de Planeamiento, en el cual se tendrá que delimitar los “asentamientos urbanísticos existentes” y los “asentamientos que pudieran ser objeto de calificación como ámbitos del hábitat Rural Diseminado” y con ello poder identificar las “edificaciones aisladas” (art. 4).

 

La necesidad y dificultad de elaborar o revisar un PGOU o al menos un Avance de Planeamiento, va a provocar en muchos municipios andaluces, un largo periodo de inaplicabilidad del contenido del Decreto.

 
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